Eine Analyse der Mietpreisentwicklung offenbart eine Steigerung der Mieten in 1A – Lagen im bundesweiten Durchschnitt um 3,25 Prozent, Mieten für Ladenflächen in 1B-Lagen der Nebenkerne sind dagegen um durchschnittlich 2,5 Prozent zurückgegangen. In den Großstädten mit mehr als 300.000 Einwohnern sind die Mieten in den 1A-Flächen der Geschäftskerne um fast fünf Prozent gestiegen, in den Kleinstädten mit weniger als 30.000 Einwohnern sind sie um knapp 1,4 Prozent gefallen.

Die höchsten Einzelhandelsmieten werden mit großem Abstand in München gezahlt. Mit 320 Euro pro Quadratmeter liegt die Schwerpunktmiete 130 Euro vor den zweitplatzierten Städten Frankfurt am Main und Stuttgart mit jeweils 190 Euro pro Quadratmeter.“ (EHI)

Die Mietpreisentwicklung im deutschen Einzelhandel ist daher sehr heterogen, je nachdem ob es sich um einen starken oder schwachen Standort handelt. Festzustellen ist eine unterschiedliche Betroffenheit vom Strukturwandel im Handel zwischen Städten unterschiedlicher Größe und Funktion (Metropolen/Großstädten, Klein- und Mittelstädte) und Lage im Raum (verstädterter Raum, ländlicher Raum). Hinzu kommen allerdings erhebliche individuelle Unterschiede, die dazu beitragen können, dass auch eine Großstadt im Handelsbereich nicht „richtig funktionieren“ kann. Ebenso gibt es Mittelstädte mit einem attraktiven Handelsangebot außerhalb der Großstadtregionen. Konsens herrscht darüber, dass die 1A-Lagen nicht negativ von den Auswirkungen des Online-Handels beeinträchtigt werden.

Bei der Betrachtung der Mietpreisentwicklung im Einzelhandel ist zudem beachtlich, dass an vielen schwachen Standorten bislang vom Einzelhandel genutzte Flächen nicht weiter betrieben werden, so dass andere, weniger renditeträchtige Nachnutzungen einziehen. Die alleinige Aussage über die Mietpreisentwicklung im Einzelhandel reicht daher für eine fundierte Betrachtung nicht aus, da die Nachnutzungen meist nicht in der Lage sind, die bisherigen einzelhandelsbezogenen Mieterwartungen zu erfüllen. Durch diese Mindereinnahmen, oder im schlimmsten Fall durch den dauerhaften Leerstand, muss auch der Wert der Gebäude nach unten korrigiert werden, so dass in der Summe auch ein volkswirtschaftlicher Schaden entstehen kann.

Die sinkenden Mieteinnahmen haben auch eine enge Korrelation zu den sinkenden Frequenzen an den schwachen  Standorten und somit den sinkenden Umsätzen des Handels. Diese Umsatzeinbußen beziehen sich jedoch meist nicht ausschließlich auf den Handel, sondern auch auf weitere, symbiotisch von den handelsinduzierten Frequenzen abhängigen Wirtschaftsbereiche wie die Gastronomie oder Dienstleistungen. Der Bedeutungsverlust der „Leitbranche Handel“ ist somit meist gekoppelt an einen Bedeutungsverlust des gesamten Standortes mit weitreichenden Folgen für die Entwicklungsperspektiven der Standorte/Städte.

Michael Reink

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